Nye regler om lagerbeskatning er på plads.

Fra 2023 kommer der lagerbeskatning på visse ejendomme. Personligt ejede selskaber bliver undtaget samt ejendomsselskaber med en portefølje på under 100 millioner kr.

Hvad er lagerbeskatning:

Ved lagerbeskatning bliver man, afhængig af om man har en gevinst eller et tab på sine investeringsbeviser, hvert år enten beskattet eller får et skattefradrag. Det sker uanset, om man har solgt ud af sin beholdning i løbet af året eller ej.

Med andre ord opgøres årets realiserede og ikke realiserede kursgevinster samt kurstab ved årets afslutning, samt at beskatningen eller fradraget beregnes ud fra den værdiændring, der har været i løbet af året.

Eksempel:

Værdistigning:

Hvis et ejendomsselskab har købt en ejendom til kr. 20 mio., som i slutningen af året er steget til kr. 20,5 mio., skal selskabet betale skat af værdistigningen på kr. 500,000. Dette selvom der er en ikke realiseret gevinst.

Værdifald:

Modsat vil ejendomsselskabet modtage et fradrag, hvis værdien af ejendommen falder det følgende år. Er prisen eksempelvis faldet til kr. 19 mio., vil ejendomsselskabet få fradrag på kr. 1,5 mio., som kan modregnes i andre positive afkast og anden indkomst.

Fordele og ulemper:

Den største ulempe ved lagerbeskatning er, at man er skattepligtig, uanset om man har realiseret en gevinst eller ej, og som investor er man derfor oftest nødsaget til at finde pengene til skattebetalingen et andet sted, f.eks. gennem salg af andre værdipapirer.

Denne ulempe kan dog også være en indirekte fordel, da løbende beskatning gør, at man efter for eksempel 5-10 år med gode afkast i en investeringsforening ikke skal finde pengene til skattebetalingen efter et salg. Den skattebetaling har man nemlig løbende klaret undervejs.

En fordel er, at man som investor kan få fradrag for et eventuelt tab, uanset om man har valgt at realisere tabet eller ej. Man behøver derfor ikke sælge sine investeringsbeviser for at få fradrag for et evt. tab til modregning i andre værdipapirer med gevinst eller i anden indkomst

Undtaget af lagerbeskatning er:

  1. Ejendomme, der ikke er købt i investeringsøjemed.
  2. Ejendomsselskaber med ejendomsporteføljer under kr. 100 millioner., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages. Det vurderes umiddelbart, at op imod 75 procent af ejendomsselskaberne vil blive undtaget med en sådan beløbsgrænse

 

Indholdet af de nye regler:

  • Reglerne kommer kun til at gælde for udlejningsejendomme ejet af selskaber, fonde og foreninger, og de rammer kun de større ejendomsbesiddere. Ifølge den politiske aftaler bliver der nemlig en beløbsgrænse på 100 mio. kr. Vi antager, at dette kommer til at betyde, at kun selskaber mv., der på koncernniveau ejer udlejningsejendomme med en samlet værdi over beløbsgrænsen, bliver omfattet af de nye regler.
  • Det forhold, at reglerne kun skal gælde for udlejningsejendomme, betyder, at domicilejendomme bliver undtaget. Se i denne forbindelse dette ministersvar af 22. september 2020. Ejendomme, der ejes af ét selskab, men som udlejes til et koncernforbundet selskab og anvendt som domicil for dette, vil blive sidestillet med domicilejendomme, jf. dette ministersvar. Også ejendomme ejet af fysiske personer bliver undtaget.
  • Beskatningen vil blive indført med virkning fra indkomståret 2023 og vil kun omfatte værdistigninger fra og med dette tidspunkt, jf. et ministersvar af 28. september 2020. For ejendomme, der er købt forinden, vil værdistigningen frem til udgangen af indkomståret 2022 dermed først skulle beskattes i det år, hvori ejendommen sælges.
  • Det vil angiveligt være den regnskabsmæssige værdiansættelse, som vil skulle danne grundlag for beskatningen, jf. et ministersvar af 14. september 2020. Dette vil i givet fald gøre indkomstopgørelsen ukompliceret for selskaber, der værdiansætter deres udlejningsejendomme til dagsværdi. Til gengæld er det uvist, hvorledes selskaber der regnskabsmæssigt værdiansætter deres udlejningsejendomme til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger vil skulle forholde sig.
  • Hvis en selskabsejet udlejningsejendom falder i værdi fra et år til et andet, vil tabet (værdinedgangen) kunne modregnes i anden indkomst, jf. dette svar. Der bliver således ikke tale om et såkaldt kildeartsbegrænset tab.
  • Det er uvist, hvor mange ejendomme der bliver omfattet af lagerbeskatningen. Rent beregningsteknisk skønner regeringen, jf. ministersvaret af 22. september 2020, at reglerne kommer til at gælde for ejendomme til en samlet værdi på ca. 350 mia. kr. Regeringen forudsætter, at disse ejendomme årligt stiger i værdi med 2,2 % svarende til en årlig skattepligtig værdistigning på 7,7 mia. kr. På grund af adgangen til at modregne driftsunderskud mv. i værdistigningen forventes der dog kun et årligt provenu på ca. 1,15 mia. kr. svarende til en effektiv skat på ca. 14,7 %.

 

Mindre ejendomsselskaber og personligt ejede ejendomme undtages:

Personligt ejede ejendomme går ligeledes fri, og lagerbeskatningen skal således ikke gælde for personligt drevne virksomheder. Personligt ejet betyder skattemæssigt, dels direkte personligt ejerskab, men omfatter også skattemæssige transparente enheder, som dækker f. eks P/S, K/S eller I/S. Det betyder, at privat ejerskab eventuelt i virksomhedsskatteordningen eller gennem partnerselskaber (P/S) eller andre skattemæssige transparente enheder (K/S eller I/S) bliver mere skattemæssigt favorable.

For at mindske de administrative byrder forbundet med forslaget for både selskaberne og skatteforvaltningen indføres desuden en beløbsgrænse på DKK 100 mio. Derved undtages ejendomsselskaber med mindre ejendomsporteføljer. Det forventes, at denne grænse skal vurderes på koncernplan.

Betydning for ejendomsinvestorer:

I forbindelse med køb og salg af ejendomsselskaber vil de skattemæssige avancer, i det omfang der kommer til at følge af de nye regler, som vi ikke kender endnu, være beskattet løbende. Diskussionen om værdiansættelse af udskudt skat og kursen herfor vil blive begrænset til eventuel forskelsværdi mellem de løbende opvurderede skattemæssige værdier og den handelsværdi, som kommer frem ved parternes aftale.

Det vil løbende betyde, at der skal foretages en værdifastsættelse af ejendommene årligt, hvilket vurderes at blive yderst kompliceret, og det kan samtidig føre til konflikter om, hvorvidt vurderingerne er korrekte eller ej. Dette vil også udløse omkostninger.

Kilder: BDO, forligsaftalen og Estate Media
bilag: ”Løbende beskatning af selskabers ejendomsavance”, ”Lagerbeskatning på plads: Her er aftalen.”